L’inflation généralisée qui s’est amorcée en 2022 a donné lieu à l’aménagement d’une politique monétaire instaurée par la Banque centrale européenne (BCE), ce qui provoque une correction des prix, dont ceux de l’immobilier. Les SCPI en sont affectées certes, mais pas toutes de la même manière.
D’autres paramètres comme l’évolution de la demande locative post-pandémique ont aussi fait le poids pour aboutir à cette correction qui peut d’ailleurs être positive ou négative, selon le cas. Rappelons que si certaines typologies d’immeubles ont été quelque peu touchées par les retombées de la crise, d’autres ont maintenu leur cap, voire tiré leur épingle du jeu.
Les jeunes SCPI peu ou pas impactées
Les jeunes SCPI constituent leur patrimoine sur la base d’immeubles dont les prix sont ceux qui sont pratiqués compte tenu du contexte actuel. Elles sont donc peu ou pas impactées par cette dévalorisation des actifs, leur permettant de tabler sur des rendements élevés. De même, elles ont la liberté de maintenir les prix actuels, certaines ayant même opéré une surcote.
Les anciennes SCPI plus exposées à une dévalorisation de leurs actifs
Les anciennes SCPI, en revanche, ont constitué leur parc sur la base d’immeubles acquis à des périodes antérieures à ces phénomènes susmentionnés (mutation des demandes post-Covid et inflation). Leur valeur liquidative est donc susceptible de subir des baisses par rapport à la valeur de l’actif net. Rappelons que ladite valeur liquidative tient en compte la valeur de réalisation ainsi que le nombre d’actifs en circulation, de même que le cours du marché immobilier.
Quel impact sur le prix de la part ?
Ce sont les jeunes SCPI qui ont revalorisé le prix de leur part en 2023. En revanche, bien que la valeur liquidative de certaines SCPI soit en baisse, cela n’entraîne pas nécessairement une décote de leur prix, mais plutôt un maintien à leur valeur actuelle. La décision de la décote est aussi fonction d’autres paramètres stratégiques tels que l’incitation à la collecte, pour les SCPI faiblement capitalisées, par exemple. À l’inverse, les SCPI anciennes, qui ont eu le temps de forger une forte capitalisation, peuvent outrepasser cette stratégie et maintenir leur cours actuel.
Par ailleurs, notons aussi que les SCPI sont encadrées et que leur marché est régulièrement contrôlé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Une marge réglementaire doit en effet être prise en compte, selon les dispositions et les recommandations de l’AMF. Celle-ci est ainsi prise en compte pour déterminer leur ticket d’entrée, compte tenu de leur valeur de reconstitution. Les SCPI échappant à cette réglementation sont exposées à des sanctions émanant de l’AMF.
Autre paramètre pouvant influencer le prix de la part : le volume des demandes de retraits. Si celui-ci est important, la baisse des prix de la part est envisagée.
Quelles SCPI choisir en 2023 ?
Le prix de la part n’est pas le seul indicateur à considérer dans votre sélection. Rappelons que ces actifs sont destinés à être conservés sur une durée longue, de plus de 10 ans, voire de plus de 22 ans afin de profiter de la meilleure fiscalité. Ainsi, les marchés immobiliers auront évolué au fil des ans, permettant à nouveau la progression de ces prix dans un contexte plus favorable. De plus, l’immobilier demeure une valeur refuge, et passer par les SCPI apparaît comme étant une excellente alternative pour en tirer profit et ce, à moindre coût.
Les comparatifs sont de mise pour choisir votre SCPI en 2023. Songez toutefois à réaliser une projection sur les années à venir, par rapport à la stratégie de la société de gestion (opportuniste ou prudente).
